최근 6·17 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’과
7·10 ‘주택시장 안정 보완대책’ 등
정부의 강도 높은 부동산 수요억제책이 연이어 발표됐어요.
주요 내용은 다주택자와 부동산 단기거래자 등
투기수요에 대한 세제와 여신기준을 강화하고
청약 당첨을 실수요자 위주로 관리하기 위해
각종 규제지역의 확대와 진입 허들을
높이는 대책이 핵심을 이루고 있는데요.
그렇다면 부동산과 관련된 규제지역은 뭐가 있을까요?
그리고 어떤 제약이 있을까요?
가장 대표적인 규제지역인 조정대상지역과
투기과열지구, 투기지역의 부동산 정책을 통해
주택구입과 매각, 아파트 청약 시
주의할 점은 없는지 자세히 살펴보도록 해요.
조정대상지역은
다주택자의 부담 증가
우선, 조정대상지역은 주로
다주택자의 양도소득세 중과와
아파트 청약규제가 집중돼 있습니다.
투기과열지구는 주택가격 상승률이
물가상승률보다 현저히 높거나
청약과열 및 분양권 전매행위가
성행하는 지역을 선정해 규제하는데요.
이미 서울은 전 지역이 조정대상지역이고,
6·17대책을 통해 경기는 28개 시
3개 군 전역(일부지역 제외)이,
인천은 8개 구, 대전과 세종, 충북 청주시 일부가
추가 지구로 지정된 상태입니다.
조정대상지역에서는 세대주가 아니거나,
과거 5년 이내 다른 주택에
당첨된 자의 세대에 속하거나,
주택을 2개 이상 소유하면
아파트 청약 시 1순위 당첨이 제한된다고 해요.
7·10대책을 통해 ‘3주택자 이상이거나
조정대상지역의 2주택자’는
종합부동산세 세율이
2021년 6월 1일을 기점으로 강화돼
과표 구간별 0.6%~3.2%인 세율이
1.2%~6%까지 중과될 예정입니다.
동시에 조정대상지역 다주택자에 대한
양도소득세율도 추가 인상됩니다.
현재 조정대상지역의 2주택자는 기본세율(6~42%)+10%p,
3주택자는 기본세율+20%p 세율이 부과되고 있는데요.
내년 상반기까지 이들 지역
다주택자의 매물 유도를 위해
보유세 부과시점(‘21.6.1) 이후
양도세 기본세율에 20%p~30%p씩
중과세율을 상향할 예정이라고 합니다.
규제지역 다주택자의 경우
양도차액이 비교적 크다면
소득세법 개정 이전 일부는 절세 출구를 찾아
매물을 내놓거나, 배우자나 자녀에게
증여하려는 움직임이 본격화될 전망입니다.
내년 6월부터 보유세의 부담이
만만치 않게 커질 예정인데다
조정대상지역의 다주택자는
먼저 파는 주택에 대한 양도소득세 부담이
크게 증가하기 때문이죠.
투기과열지구는
고가 주택에 대한 규제 강화
투기과열지구는 주택가격의 안정을 위해
필요한 경우 주거정책심의위원회 심의를 거쳐
일정한 지역을 투기과열지구로 지정합니다.
현재 서울 전역과 과천·광명·하남·성남 분당구 등
경기도 일부와 대구 수성구, 세종시 일부가
투기과열지구로 묶여 있어요.
투기과열지구는 7월 28일부터
재개발·재건축조합 및 주택조합 등
민간택지 분양가상한제 적용이 본격화됩니다.
택지비와 표준형건축비·가산비를 기준으로
아파트 분양가 책정이 까다로워지면서
종전보다 분양가가 낮아질 전망이에요.
하지만 분양권 전매행위 제한 기간이
최대 10년까지 길어지며
단기 시세차액 수요는
분양시장에서 발붙이기 쉽지 않아지는데요.
한편 투기과열지구 내 재건축 정비사업은
조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 금지돼
입주권을 자유롭게 사고팔 수 없어요.
6·17 부동산대책이 발표되면서
투기과열지구·조정대상지역 내에서
주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게
자금조달계획서를 제출하게 한 것이죠.
투기과열지구 내에서는 주택 거래를 신고할 때
거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 작성해야 하고,
관련 증빙자료를 첨부해서 제출해야 합니다.
증빙자료를 통한 불법 증여와
대출규정 위반 의심 거래를
집중 관리할 예정이기 때문인데,
적용 시기는 ‘부동산거래신고법 시행령’이
개정될 것으로 보이는 올해 9월부터라고 해요.
더 까다로워지는
주택담보대출
투기지역은 부동산 가격 상승이
지속될 가능성이 있거나 확산될 우려가 있다고
판단되는 지역을 지정하는데요.
국토교통부장관의 지정 요청 등에 따라
기획재정부 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐
기획재정부장관이 지정합니다.
투기지역 내에서는 주택담보대출은
세대 당 1건으로 제한되고,
주택담보대출 만기연장이 제한되는데요.
1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상
또는 비사업용 토지를 보유한 경우
양도소득기본세율에 10%p 가산세가 부과됩니다.
또한 LTV·DTI(총부채상환비율) 모두 40%가 적용돼
주택담보대출을 억제합니다.
특히 7월 1일부터 조정대상지역,
투기과열지구, 투기지역 내 주택 구입을 위해
주택담보대출을 받는 경우
무주택자는 주택가격과 관계없이
6개월 내 전입 의무가 부과되고
1주택자는 6개월 내 기존주택을 처분하고
신규주택으로 전입하는 의무가 부과된다고 해요.
이외에도 서울시가 잠실~코엑스 일대에 조성 중인
‘국제교류복합지구’ 인근 4개 동
(송파 잠실동, 강남 삼성동·청담동·대치동)은
토지거래허가구역으로 지정된 바 있는데요.
토지거래허가구역으로 지정되면
일정규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는
시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다.
허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우
2년 이하의 징역 또는
토지가격의 30% 상당 금액 이하의
벌금형에 처해진다고 해요.
특히, 주거용 토지의 경우
2년 간 실거주 용으로만 이용해야 하기 때문에
2년 간 매매·임대가 금지되죠.
저금리 장기화와 풍부한 부동자금이
주택시장으로 유입되는 현상을 막고
시세차익용 단기거래나 부동산 과다보유를 방지하기 위한
정부의 규제책은 앞으로도 지속될 전망입니다.
오늘 알려드린 내용을 바탕으로
규제지역 별로 세금·대출·청약 관련한 정책을 꼼꼼히 살펴
우리 가족 자산 안전하게 관리해보아요!
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