코로나19의 감염공포는 세계 실물경제와
금융 복합위기 가능성을 고조시키고 있습니다.
일각에서는 2008년 글로벌 금융위기,
1997년 외환위기 등에 준하는 충격을
줄 수 있다는 가능성을 제기하고 있어
코로나로 인한 주택시장의 변화가
만만치 않을 것으로 예상됩니다.
고가 아파트 거래량 감소,
가격 약세도 또렷
우선, 전국 아파트 매매거래량(신고일 집계 기준)은
3월 11일 WHO의 코로나19에 대한
‘팬데믹(대유행)’ 선언 이후 다소 감소한 모습입니다.
아파트 실거래가 추이(계약일 집계 기준) 역시
올해 4월부터 약세를 보이고 있는데요.
4월 19일 기준 전국은 3.3㎡ 당 842만 원을 기록해
3월 1,065만 원에 비해 20% 하락했습니다.
같은 기간 서울은 2,502만 원에서
2,410만 원으로 3.6% 떨어졌죠.
특히 서울은 9억 원 이상 고가아파트와
15억 원을 초과하는 초고가 아파트의
거래비중(계약일 집계 기준)이
4월부터 급감하는 추세가 또렷합니다.
대출규제와 함께 6억 원 이상
비(非)규제지역 주택거래의 자금조달계획서 제출 등
주택 거래 전반의 신고가 강화된 데다
코로나19로 경기침체 우려가 짙어지며
시세차익 및 투자목적의
고가주택 거래가 주춤한 모습인 것이죠.
서울 아파트 가격대별 매매 거래량 비중
(%, 국토교통부 계약일 기준 실거래가)
반면 줄어든 거래 속에서도
실수요 목적의 중저가 주택거래는 계속되어
6억 원 이하 거래 비중 증가로 이어졌습니다.
투자목적의 주택구입이 급감하고,
실수요 위주의 중저가 거래로 제한되며
한동안 비(非)규제지역과 호재를 찾아 이동하던
수도권 지역의 풍선효과도 잦아들 전망입니다.
법원경매의 전국 아파트 매각통계를 살펴보면
평균 매각률((매각건수 / 경매건수)X100)은
2월 44.55%에서 3월 42.57%로 이미 하락했죠.
같은 시기 고공행진을 이어가던
평균 매각가율((매각가 / 감정가)X100)도
90.86%에서 88.45%로 2.41%p 낮아져
경기위축을 반영하는 상황입니다.
전세 거래 증가하고
하반기 가격 오름세 이어질 전망
한편 한국감정원의 전국 아파트 전세가격 변동률은
3월 현재 1.1%를 기록 중입니다.
지난 2년간 아파트 입주량(71만 7,547세대)이 상당했고
올해도 평년수준의 입주량(27만 739세대)이 기대되고 있죠.
때문에 극심한 전세가격 불안 양상으로
전이되지는 않을 테지만,
전세가격 오름세는
하반기에도 지속될 수 있다고 보이는데요.
상반기 코로나19로 미뤄진
결혼(한해 약 23~25만 쌍 혼인)수요가
하반기 임대차 수요 증가로 이어질 수 있는데다
경기위축이나 시장 불확실성으로
내 집 마련(자가 이전)이 감소하면
임대차 시장 수요 증가에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
저금리 영향으로 보증부월세 유형(반전세•반월세)의 임대차도
조금 더 늘어날 것으로 생각됩니다.
아파트 분양시장,
식지 않는 청약열기
코로나19 감염 우려로 사회적 거리두기와
언텍트(Untact) 문화가 확산되며
현장 마케팅의 타격을 예상했던 아파트 분양시장은
오히려 지난해보다 청약열기가 뜨겁습니다.
4월 현재 전국 1순위 청약경쟁률은 38.8 : 1로
지난해 14.5 : 1보다 치열해진 반면,
청약미달률은 18%로 작년 22.8%보다 낮아졌는데요.
서울지역의 공급은 코로나19의 피해를 줄이려는
건설사들의 분양시기 조율과
민간택지 분양가상한제 시행시기 연기(7월 28일 시행)로
대기수요가 많은 여름으로 대거 순연되었습니다.
또한 규제지역들은 강력한 전매규제로
신축주택의 유통매물이 줄면서
청약수요가 꺾이지 않고 있는 것이죠.
2008년 글로벌 금융위기 당시
16만 호를 넘어섰던 미분양 재고가
현재는 4만 호대 수준으로 안정화 되고
2천만 명을 훌쩍 넘긴 청약통장 가입자가
아파트 분양실적 호조에 지지대 역할을
하고 있는 것으로 보이는데요.
청약대기수요의 지역별 선호에 따른
국지적 양극화는 있겠지만
연내 45만 호 공급 중 4월말 기(旣) 공급물량이
3만 7천 호에 그치는 만큼
당분간 아파트 분양시장의 선방은 이어질 것으로 예상됩니다.
상업용 부동산 옥석 고르기 필요
코로나19로 인한 타격이 상대적으로 큰 상품은
바로 상업용 부동산입니다.
전통적으로 저금리 상황에서는
운영수익을 쫒는 수익형 부동산의
선호가 높아지는 것이 사실인데요.
하지만 상가 등 일부 수익형 부동산 자산은
코로나19로 인한 영업환경 악화와 매출저하,
최저시급 인상, 상가임대차보호법 강화 등이 맞물리며
수익률 제고가 쉽지 않은 것이죠.
2~3년째 공급과잉 문제가
임대수익률의 지속적인 하락으로
연결되고 있는 오피스텔은
인기 택지개발지구 등 일부 분양수요와
원•투룸 위주의 소액투자 수요를 제외하고
시장 확대는 제한적입니다.
코로나19로 인한 부동산 시장은
과거와 다른 흐름을 보일 수 있습니다.
경제성장 경로의 불확실성이 높아진 만큼
상당한 자산이 투입되는
부동산 매입은 당분간 관망이 필요한데요.
거시경제 여건, 지역별 수급 사항,
금리, 유동성, 개발호재, 부동산 정책 등
앞으로 시장에 영향을 줄 주요 변수들을 꼼꼼히 살펴
변화에 맞춘 시장 접근을 고려해야 할 때입니다.
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