2020년 주택시장의 트렌드를
한 단어로 전망하라고 한다면
주저 없이 ‘3강 시대’라고 얘기할 수 있습니다.
3강의 주축은
‘서울•신축•분양시장’을 뜻합니다.
서울 지역의 집값 강세는
2020년에도 지속될 전망인데요
.서울은 2019년 역대 최저치를 나타내는
기준금리(1.25%)와
풍부한 유동성을 바탕으로 한
자금 유입에 따라
주요 인기단지와 인근지역의
키 맞추기 상승이 지속되고 있기 때문이죠.
강남권 및 한강변은
가격 상승의 피로감에도 불구하고
학군 또는 교통 호재가 있는 지역들의
꾸준한 수요 등으로
오름세가 이어지는 모습입니다.
실제, 2016년 이후
서울 아파트 호당 평균 실거래 가격은
매해 약 1억 원씩 상승하며
약 4년간 49.4%나 치솟았다고 하네요.
서울 집값의 강세가 지속되는 와중에
최근 서울 지역 거래시장에
눈여겨 볼 뚜렷한 특징이 있습니다.
바로, 입주 5년 이하
신축아파트의 가격 강세입니다.
2019년 1월 서울 입주 5년 이하
신축아파트의 3.3㎡ 당 실 거래가는
2,787만 원이었으나
10월 거래가는 3,437만 원으로
23.3% 급등하며
신축 강세가 상당히 또렷해진 것이죠.
입주 5년 이하 신축은 낡은 아파트에 비해
실거주의 편리성과 임대차 선호가 높습니다.
또한 2019년 10월
민간택지 분양가상한제 실시로
서울지역 정비사업의 수익성이 악화되면서
결국 사업 속도가 둔화되는데요.
이에 따라 장기적으로
새 아파트 공급이 줄어들 것이라는
심리적 우려감이
신축아파트의 가격강세로 나타나고 있는 것이죠.
재건축지위양도 금지와
분양권의 전매규제 때문에
새 아파트 거래량이 많지 않다는 면도
신축 선호에 영향을 미쳤습니다.
분양가상한제 실시에 따른
아파트 분양시장의 청약열기도
뜨거울 전망입니다.
2019년 10월 기준
1순위 전국 청약경쟁률은 13.6 대 1,
서울은 26.2 대 1인데요.
서울지역 당첨 평균 최저가점은 49점으로
50점에 육박하고 있는 상황입니다.
특히 강남 3구는 55.9~65.8점은 되어야
아파트를 분양받을 수 있는 구조이지요.
이처럼 분양가상한제 실시가 현실화되면서
저렴한 분양물량에 청약하려는
투기과열지구 내 분양대기자의 관심은
2020년 더욱 높아질 것입니다.
2017~2019년간
전국 아파트 한 해 분양물량은
25~26만 호 수준이었는데요.
2020년에도 25만 호 안팎이
공급될 것으로 예상됩니다.
2020년 4월까지
분양가상한제를 피하려는
사업지의 물량 러시가 있겠지만,
국내 경제 성장률 둔화,
지방 입주물량의 과잉이
지속되는 등의 문제로
아파트 분양 공급량 증가는
제한적일 것으로 판단됩니다.
한편 일명 대•대•광으로 선호되던
대구광역시(1만 5,054호)와
광주광역시(1만 1,745호)는
아파트 입주물량이 크게 증가해
공급부담이 가격 상승을
억누를 전망이라고 하네요.
무주택자•1주택자
•다주택자의 부동산
자산관리는?
청약가점이 높은 무주택자라면
분양시장을 통한
내 집 마련전략이 유효합니다.
서울 등 수도권 대부분은
조정지역 및 투기과열지구 등
규제지역인데요.
무주택자 또는 세대주가 아니면
1순위 청약자격이 주어지지 않기 때문에
무주택•실수요자 위주의
시장 환경이 마련된 것이지요.
신혼부부 및 다자녀가구,
노부모 부양 가구의 경우
특별공급 자격을 활용해
당첨 확률을 높이는 것이 좋습니다.
하지만, 대출과 전매제한이 심해
단기차액 목적의 시장진입은 곤란합니다.
분양가상한제 실시로
2~3년 실 거주 의무 및
5~10년 전매규제가 동반되기 때문이죠.
분양가 9억 원이 넘으면
중도금 집단대출이 안 돼
분양대금 마련에도 주의해야 합니다.
1주택자는 신축이나
호재가 풍부한 지역으로
갈아타는 전략이 있습니다.
낡거나 보유 자산가치가
떨어지는 주택을 소유했다면,
분양시장의 무순위 청약이나
정비사업지(재건축•재개발)입주권•분양권 등으로
교체하는 것이 현명하지요.
다주택자나 부동산 과다 보유자는
주택 추가 구입의 실익이 많지 않습니다.
보유가치가 있는 주택 위주의
포트폴리오 조정이나
임대사업자 등록, 증여 등을 통한
절세 전략이 필요하다고 볼 수 있어요.
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