강력한 수요 억제책이 담긴 2018년 9.13 부동산 대책 이후

서울 아파트 시장의 숨고르기가 이어지고 있습니다.

다주택자에 대한 주택담보대출 봉쇄와

종합부동산세 세율 인상 등

정부는 집값 안정을 위해 강력한 조처를 취하고 있는데요.

이에 따라 가수요가 억제되면서 호가 급등이 진정되고,

아파트 입주 물량이 쏟아지는 지역은

가격 조정이 나타나고 있습니다.

오르는 부동산 관련 세금

투기수요에 대해서는 자금차단, 자본이득 불용, 세금 강화 등

세 가지 방향에서 모두 부동산 제도를 강화한 만큼

정부가 할 수 있는 정책 카드를 대부분 동원한 셈이죠.

따라서 향후 부동산시장은

정부의 고강도 수요억제책의 영향으로

한동안 호가 조정과 함께 거래량도 감소할 전망입니다.

특히 다주택자들은 이러한 부동산 규제에서

살아남기 위한 절세 전략이 필요할 것입니다.

부동산 세금과 관련한 2018년 세법 후속 시행령

개정안이 올해 1월 7일 발표되었습니다.

공시가격 인상과 함께 다주택자나 부동산 과다 보유자에 대한

보유세 인상과 다주택자의 양도세 부담이 한층 커지는 등

정부의 과세 강화 의지와 세무조사 등이 상당히 구체적입니다.

우선, 2021년부터

1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건이 강화되는데요.

다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만

보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 산정하기로 했습니다.

주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건도 강화됩니다.

현재는 장기임대주택을 보유한 임대사업자가

2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때

1세대 1주택으로 보아 비과세를 해줬는데, 올해 2월부터

최초 거주주택을 양도하는 경우

1회에 한해서만 비과세를 허용합니다.

그 동안 다주택자들이 합법적 절세의 틈새로

활용하던 항목들을 거의 제한하고 있다고 볼 수 있습니다.

사실상 보유•양도•임대소득세 대부분이 무거워질 전망인데요.

실거래가 자료나 고가 부동산, 소득 없는 연소자(年少者)들의

부동산거래를 중심으로

주기적인 세무조사도 실시될 전망입니다.

전월세 실거래가 신고 의무제도는 도입될까?

요즘 주택 역전세 위험 등 다양한 이슈로

정부가 전•월세 거래도 실거래가 신고를 의무화하도록

법 개정을 추진할 것이라는 언론보도가 나오고 있습니다.

2006년부터 주택 매매 거래에 대한

실거래가 신고 제도가 도입되면서 집을 팔거나 산 사람들은

신고한 가격을 기준으로 양도소득세와 취득세 등을 냈습니다.

하지만 임대차 거래에 대해서는 신고 의무가 없어

정부가 모든 전월세 정보를 확인하는 데 한계가 있었지요.

주택 전•월세 신고제가 시행되면

임대인의 수입이 낱낱이 공개돼

그 동안 임대소득세를 내지 않던 집주인들에게도

세금이 부과될 전망인데요.

최근 기준금리 인상 외에도

2천만 원 이하 주택임대소득세 과세,

총부채원리금상환비율(DSR) 및

임대업이자상환비율(RTI) 여신규제 등

부동산 구매 환경이 악화되며 주택시장은

가격 견인 호재보다 수요억제 재료가 증가한 상황입니다.

현정부는 역대 어느 정부보다도 투기 억제에 적극적인데요.

이와 같은 환경요인이

2019년 주택가격 재상승 가능성을 점차 낮추고

시장 움직임을 제한하고 있는 만큼

수요자들은 철저하고 보수적인 자산관리가

필요할 것으로 보입니다.

유동성이 풍부한 호황기에는 무리한 대출을 통해

숲을 통째로 구입하는 갭투자가 가능했지만,

과거보다 엄혹해진 부동산 규제 속에서는

숲 속에서 돈이 될 만한 알짜 나무를

잘 골라 키우는 전략이 필요할 것 입니다.

부동산 정책 환경에 순응하면서

모나지 않는 안전한 자산관리가 중요한 시점입니다.

-함영진 : 직방 빅데이터랩장

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